2014年9月2日 星期二

【房產達人】城市醫生柯惇貿 用小套房滾出千萬資產

【房產達人】城市醫生柯惇貿 用小套房滾出千萬資產



「台北居,大不易」是近年來大家最深刻的感受,上班族辛苦準備五百萬元也不見得能買到滿意的房子,讓許多年輕人對於買房子的目標感到遙遙無期。但是換個想法,結果大不同!

有鑑於台北的高房價,想要投資房地產,沒有大把資金根本做不到,「城市醫生」柯惇貿把目標轉移到台中市逢甲學區,用全部的存款四十八萬元買下小套房當起包租公,並利用「老屋翻新」獲利加乘,現在樂當「城市醫生」為老屋重新把脈,滾出千萬資產!



挖掘城市中的璞玉 創造無限價值

主持人問(以下簡稱問):聽說你之前是月薪三萬元的小工程師,為什麼興起投資房地產的念頭?


柯惇貿答(以下簡稱答):在讀完《富爸爸,窮爸爸》一書後,顛覆我過去的理財觀,了解到唯有投資,才可望達成億萬富翁的夢想。進入職場後我陸續投資股票、基金和選擇權,但這些都必須盯盤,跟我愛往外跑的個性有點不符,因此興起投資房地產的念頭。一開始我都趁平常公司的午休時間外出看房,假日和下班時間也排滿四處看房的行程,透過房仲的指導,日漸了解市場行情和投資報酬率。

問:這麼多房地產標的,應該如何選擇呢?


答:我個人首重投資報酬率一定要有二○%。最重要是做功課,勤看房就能累積功力。一般新手很容易有價格迷思,一心要找到最低價的房子,但又不了解市場行情,造成投資不順利。我建議先找好區域範圍,再利用各家房仲提供價格做交叉比對,找到買賣價格的平衡。

例如投資中和地區的房子,我會先找五到十家房仲業者,告訴他們我想要賣的房子資料,由房仲估價,再從每家提供的價格找出平均值,就能大概掌握投資客的買價和賣價。

問:為什麼大家會稱你為「城市醫生」?


答:當初我們從法拍標到一個案件,在台中一棟七層樓的華廈,屋況真的非常糟糕,可以用荒廢來形容。二○○八年卡玫基颱風襲台,這棟華廈因為九二一地震造成了受損,導致颱風一來,水就由牆壁滲進來,樓上樓下都淹水,屋況慘不忍睹。但我們後來花了一番心思重新活化,裡裡外外重新翻修,給予破房子一個嶄新面貌,還達到美化市容的效果,因此朋友就開玩笑的給了我「城市醫生」的封號。

問:為什麼會組成「城市醫生」包租公社群?


答:讓資金更靈活是這個社群組成的重點,透過大家資金的募集,讓小金額也能投資房地產。另一個優點是,也能集中火力,裝潢時能向同一廠商聯合進貨,增加議價空間。此外,我們也會向同一銀行貸款,與業務談的貸款成數也較彈性,利用團體結盟發揮更大效益。平時也會透過每周兩次聚會,討論房地產教學和經驗分享。

問:投資房地產至今,有什麼印象深刻的案例嗎?


答:當初在台中逢甲附近,幫別人管理一個案件,約二、三十間套房,內部裝潢老舊,房間窗戶面對走道,一間間看來很像監獄,屋況很糟,一個月租金收三千元,出租率一半都不到。但透過重新裝潢和設備的整理,整體質感大大提升,三個月後租金從三千元成功提升到四千五百元。這個案例中,我們的角色是二房東,等於後續創造出的管理費利潤都是自己的,透過這種方式成功將小錢累積成大錢。

失敗經歷 察覺「魔鬼藏在細節裡」

問:有沒有經歷過失敗的例子?為什麼?


答:我記得第一次失敗是在開始投資的半年後,透過法拍標到位於重慶北路的房子,一坪約十五萬元元,周遭環境也很優。但進入屋內整理後才發現,房子的位置竟然是在飛機航道的正下方,噪音干擾十分嚴重,因此賣了半年以賠本五十萬元脫手,造成手邊的現金都沒了,感到深深的挫敗。透過這次經驗,重新反思自己的不足,忽略了「魔鬼藏在細節裡」的關鍵。

問:新手想要當包租公,有什麼需要注意的?


答:太過精美的房子我是不會選的,因為可能經過美容,而成本也相對提高,投資利潤也跟著降低。此外,經手過的房子也不容易察覺問題,新手較難掌控。還有特別便宜的房子也要小心,容易遇到特殊案例,如大家敬而遠之的凶宅。出入口過小的房子也要注意,因為在出售、出租或貸款時都較不易。



以上轉載網路資料



Bao的房產花園

名人談房產、房產達人
高雄房產資訊、看屋筆記專家影音、居家裝潢
股票小筆記、財商小筆記
http://bao1979.blogspot.tw/
E-mail: bao.amo68@gmail.com

LinkWithin

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...