2014年9月3日 星期三

【預售屋】預售屋小常識

【預售屋】預售屋小常識




售屋買賣糾紛多!房屋糾紛為去年申訴排行榜前幾名,又以預售屋最為嚴重。

我們都知道:

購買預售屋基本上就像買一個夢想,很多消費者花掉一生積蓄才能買回一個家,可是預售屋不像中古屋,有實體房屋可以看,也就是說:只能依靠書面資料就得付款,最後往往因期待有落差而陷入糾紛是一件很討厭的事。



買預售屋的好處:

購買預售屋可分期繳納自備款,以貸款七成為例,三成自備款包括頭期款與工程款,頭期款於開工前的下訂、簽約、開工時繳納,工程款則於施工期間分期繳納,初期的資金壓力相對較輕。


施工期間,還能按自己的需求,適度請建商改變屋內格局。但為免正在興建過程中倒閉,蓋不成房屋,一定要選擇有信譽的建商,交屋時也要仔細核對契約,保障自己的權利。


吉便屋叮嚀:

購屋前一定要瞭解內政部先前訂定的「預售屋買賣契約書範本及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」以及下列…

八大注意事項:

一、確認並履勘預售屋位址

二、攜帶捲尺、相機參觀樣品屋

三、看建築執照影本、執照核准圖說

四、審閱契約並瞭解契約內容

五、索取並保留廣告文案

六、詳實紀錄銷售現場建材資訊

七、洞悉成交紅單、假客戶等銷售手法

八、選擇合法代銷業者,以免受騙上當


買預售屋時要注意的程序:

1.看房子囉

開開心心預售屋銷售中心賞屋,如果看到喜歡的房型,可以在與銷售人員現場議價後,先付一筆小小的訂金,請建商保留這個房子。

2.簽約:繳交「訂金、簽約金、開工款」

議價成功後,就必須補訂金額成為正式訂金,然後將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱,最好請教有經驗的親友專家協助檢驗,一般契約審閱期為五天至三十天。

確認契約沒有問題,就可以正式簽約,這個時候也必須繳交簽約金以及開工款。

訂金、簽約金、開工款,稱為「訂、簽、開」金,也就是預售屋的頭期款,通常約為房屋總價的10%~15%。

3.繳交工程款

簽約款項繳完後,接下來必須於施工期間,按期繳納工程款,而金額大約為房屋總價的10%~15%,建商收費方式大致上分為兩種:

A.按工程期繳納:就是依照工程進度繳款的意思。如果這個建案是「工程零付款」,就代表工程款不用在施工期間繳納,而是等到「結構體完成」、「領取使用執照」或「交屋」時一併繳交,所以,簽約前要弄清楚建商的規定。

B.按月繳納:也就是說在建商開工之後,無論施工進度如何,皆須按月繳納工程款。



4.利用「客變期」變更設計

預售屋在施工過程中,可以在建商指定期間內,也就是「預售屋客戶變更設計期」,請建商按照我們的需求,變更屋內隔間與裝修,這樣可以省去日後裝修成本,一般來說,變更次數通常以1次為限。

例如:自行安排插座、電源開關、電話線、網路線的配置:在原本的客廳隔出起居屋;或是更換廚具、衛浴設備等。若要改變缺水電管線,以不能影響下個樓層為原則,至於主結構、大樓外觀、公共設施等,都無法變更。

5.對保/貸款手續

建商領到使用執照後,會請我們到銀行辦理貸款,當然是由銀行審核我們的貸款資格。

我們提醒您;對保過程中,一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節,並詢問清楚每一份資料的用途。

對保之後,銀行會審核房屋價值、個人信用,再決定我們是否有貸款資格,以及實際貸款成數。

然後,銀行通常會請我們簽下「撥款同意書」,也就是過戶時,建商即會領取到銀行的撥款。

6.完稅/繳交稅款

地價稅、房屋稅交屋日前由建商負擔,而交屋日之後當然就由我們負擔;而土地增值部分由建商負擔;另外,印花稅、契稅及相關規費則由買方負擔。

7.過戶/登記所有權

一般來說,都會由建商委託的代書辦理過戶手續,這部份必須在建商領得使用執照後,四個月內完成。

8.驗收交屋/可以搬家囉

最後一個步驟即是驗收與交屋手續,如果在驗收時如果發現有瑕疵,必須在驗收單上填寫建商限期改善書面資料,並扣下「交屋保留款」,也就是交屋尾款。

交屋保留款須於簽約時訂定,一般來說為房屋總價的5%,等建商修繕完成後,銀行才能撥款。



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