【預售屋】購買預售屋的二三事
買房子，搬新家，是件喜事，但其實也是件很累的事。尤其是預售屋，更是如此，但為了自己的窩，再苦都值得。茲寫下自己購買預售屋的一些心得，如果大家不嫌棄，就拿來參考參考！
PART A事前做功課
(一)了解一下建商的信譽
◎看看附近有無該建商的案子，其品質如何？
◎走訪該建商的實際買主，了解一下對該建商的風評
(二)取得土地資料，至地政事務所了解土地產權狀況
◎至地政事務所申請【地籍圖】與【地籍圖謄本】，前者可了解土地座落相關位置，後者可了解土地面積、所有權人、土地是否被質押借款(通常都有，但只能有一家銀行，如果有二家以上，就得小心)
(三)了解建築配置圖，各樓層平面圖，建商的廣告DM，以便日後查對。
(四)了解土地之地坪數(含可以使用之地坪與公共持分坪數)、房屋建坪數，以利房價計算。
(五)取得建築平面圖(上面都有尺寸)，了解各樓層、各房間的大小，是否符合我們的需求。
(六)了解附近房價行情、土地行情，以利房價計算。(同一區域中，馬路越寬，離省道越近，地價越高)
(七)如果本案有【樣品屋】，拿相機拍下來，以利日後查對(如果沒照樣品屋蓋，是可以提出申告的)
PART B開始議價
(七)粗估房價，準備和建商談
◎儘量找老闆談，他的空間一定比售屋小姐大
◎先了解小姐有多大的議價空間(例如50萬)，和老闆談時，不以訂價為準，而是以小姐可以議價的價格為談判點(EX：房價800萬，小姐有50萬空間，那麼和老闆談是從750萬談起)
◎我的估法：(地坪*地價+建坪*每坪單價)+建商管銷費用=總價
通常建商的管銷費用約在10%~20%之間
例：地坪30(含可以使用之地坪與公共持分坪數)，每坪10萬，建坪60，每坪造價4萬，管銷12%(乘1.12)其結果如下：
(30*10+60*4)*1.12=604.8萬，以此為基準，和建商開始協商
◎我的經驗，最後的成交價一定介於上述兩個價格之間，我的原則是，我加10萬，老闆就要降20萬，如此落點會在離你1/3，離老闆2/3的位置成交。
◎以上例來說，訂價800，談判起點750，你的粗估價605，那麼約在(750-605) ÷3+605=653左右成交。
1/3(您加的$) 2/3(老闆降的$)
605 653 750
PART C簽約
(一)爭取變更【起造人】為你(通常建商不會答應，因為起造人如果是買主，那 麼房子沒蓋好你也可以出售)，明知不可行，仍要為之，爭取下面談判的籌碼。
為何【起造人】是你，很重要，因為如果建商半途跑了，你馬上可以另找建商來成後續的工作；但為何建商蓋屋一定不肯，因為房子未蓋好前，你也一樣可以轉手，日後產生的問題會更複雜。
(二)通常代書費要我們買主付，你可以要求：【如果要我付，那麼我要自己找代書】，如果他不答應，那麼你可要求：【那麼你找代書，你付代書費】，強調【權利與義務】是相對的，或許你可以省下一些錢。
(三)記得上述協議要白紙黑字寫在合約中，寫完後不必強調它的存在，要在最後一刻(交屋前付尾款時才拿出來)，對我們有利的項目(ex：特別減了什麼費用，最好別給工地主任知道，以免日後追加減時又被暗中加了回來)
(四)看清楚合約內容，如何付款？何時完工？逐一看清仔細。千萬別在房子未蓋到該層樓時，就將該層樓的款項給付了。如果是日後自行加蓋、雇工修繕裝潢，絕對要堅守【完工後才付款，且每一筆都要有收據或發票】，有的包商會假藉各種理由(ex：我急需錢來買材料…)，拜託你先付一點，都會產生風險，不得不小心。
(五)建議用匯款付錢，銀行交易有憑有據。若採用支票付款，記得在支票上註記【劃線、禁止背書轉讓】，以確保錢的動向。千萬別開本票。
PART D最煩人，但卻最重要的部份
(一)建議您趕快找裝潢師，先請他看平面圖，和他詳細討論，做粗略規劃，如果需要變更設計，要提早講，以利施工，千萬不要蓋好後又敲敲打打，那就乾脆買成屋算了。我的原則，樑柱都不要動，也不能動，因為它會影響結構安全，其餘部份應該都可以談，可以改。
(二)我最強調的，就是【三線～管線、光線、動線】。管線如果可以大一點，牆壁上的電箱、中繼箱可以大一點的話，日後裝一些保全線、電話線、網路線、第四台、MOD…都會比較方便。光線好，日後就可節能減碳。動線方便，想要的東西，隨手可拿、想設定的設備，方便設定，符合【科技始終來自於人性】的概念，是很重要的。
(三)【管線】很重要，【管】包含了「電管」、「熱水管」、「冷水管」、「電話系統」、「網路系統」、「監視系統」，【插座位置】也很重要(含水平位置與垂直位置)，我的經驗：床頭的電源插座之垂直高度要【高於】床頭，床才可以貼著牆放，不會產生空隙；電視音響的垂直高度就不必太高，以免有礙觀瞻。你可以告訴水電師傅你的需求，插座寧可多，日後使用才方便，同一面牆，插座最好高度一致，才會整齊美觀，多做幾個插座，通常不會加錢的。【水龍頭】的位置也很重要，要配合你的需求，配合廚房流理台的位置，日後使用才方便。
(四)如果可以的話，透天別墅設計安裝【太陽能熱水】系統，既環保又省錢。太陽能最好有溫度指示，以便了解目前的水溫，還必須有【手動加熱】裝置，如果連續好幾天天候不佳(EX梅雨季)，就可以手動加熱，一樣有熱水可用。以前裝太陽能，政府有補助(依集熱板面積大小來補助)，現在有沒有，可請教廠商或經濟部能源局。水塔出水位置不能【低於】太陽能進水位置(寧可架高水塔，也不要加裝抽水馬達，一來耗電，二來馬達長期曝露在外，容易壞，俢理又是一筆費用)。此外，太陽能手動加熱的控制面板，建議不要在頂樓，而是要將它的訊號線往下延伸至你主臥室的樓層，一旦要洗澡前，發現溫度不夠需加熱，只要在主臥室的樓層按下加熱開關即可，就不必往樓上跑。此外，也不建議【定時加熱】，此舉並不環保，也不省電，需要時再加熱即可(加個十來度，不過約十分鐘，也很快)。不論你的房子座向(ex座東朝西)是哪個方位，太陽能集熱板的方向一定要朝南，集熱效果最好(別以為這是常識，我就看過有些天才廠商，裝了別的方向，實在有點ooxx…)
(五)如果可以的話，透天別墅設計規劃【兩個電表】(要快點講，否則日後改很麻煩)，一樓一個，二樓以上另一個，將來在付電費時會比較省(因為我們的電費每一度在不同用電度數範圍時是不同的，就是所謂的「累進費率」)。
(六)如果可以的話，規劃天然瓦斯，省掉叫桶裝瓦斯的困擾，也比較安全。
(七)每層樓的【集線箱】，最好大一點，將來在穿線、放置許多設備時(EX網路集線器、變壓器…)都會很方便。
(八)監視系統最好能連到電視，切至某一頻道就可了解外頭訪客是誰，再決定是否開門。
(九)如果經費許可，規劃全家【小總機系統】，日後電話轉接、叫人吃飯…都比對講機好用太多。
(十)總機電話系統可配合門外對講機與電鎖，只要按個鈕，外頭的門就可以開啟，甚至也可以做到連客廳玄關的門也一併開啟，但我【不建議】如此做，這樣比較安全。
(十一)如果您的家，幾乎吃外面，那麼廚房就可以隨便一點，如果經常會使用廚房，那麼好好去規劃一下。你可以問建商，廚房流理台是發包給哪家廠商，在工程進行至一樓時，一定要先確定水管、電源插座、瓦斯管的位置；待主體結構完成時，就請廠商依據您的需求(建議你用文字或簡圖加以描述)，畫出圖來，再相互討論，最後定案並依圖施工。如果你對自己的需求不甚了解，可以詢問實際使用廚房的人，或許比較務實。廚房流理台的規劃要符合【動線】，「洗菜」、「切菜」、「煮菜」等程序是不是很順手？置物空間是否足夠？「烘碗機」的位置是否可以讓小朋友拿得到餐具？洗滌台最好有一大一小的水槽；流理台面可否兼具美觀耐用？RO或其他飲水裝置要放哪裡？冰箱置於何處？…都可以和廚具公司詳加討論，請其畫圖並按圖施工，一氣呵成。
此外，建議您去廚具公司了一下，有很多的設備都不錯，也很實用，您可以挑您需要的設備、材質，並要求規劃設計進去，這樣大概就不會跟自己想的有太大的落差。日後也比較符合您的需求。
如果覺得建商配合的廚具廠商不太能和自己配合，要求建商退還廚具費用，另外找廚具公司也是可以的。
(十二)屋頂水塔夠不夠大？傳統水塔是直式，高度較高，如果有「懼高症」的人，可改採用橫式水塔，太約貴兩千，日後自己清洗比較輕鬆。放在屋頂橫式的風阻也會比較小(因為比較矮)。如果要裝太陽能，其出水位置不能【低於】太陽能進水位置(寧可架高水塔，也不要加裝抽水馬達，一來耗電，二來馬達長期曝露在外，容易壞，俢理又是一筆費用)
(十三)如果要鋪【木地板】，有兩大類，一是【複合木】，二是【原木】，前者是先由數層夾板合成，最上面再貼原木皮，不易受潮變形，後者是整塊原木(EX柚木、花梨木…)，比較耐用，但較貴。複合木最上層之原木皮，還有區分60,100,200,300【條】之厚度，數字越大，代表原木皮越厚。木地板規格大致分為三寸五分與四寸六分，如果空間大，建議採用四寸六分。木地板舖設時的底板也有厚度之分，四分板就比三分板厚，但建議不得少於三分板。舖設時，最底下一定有一層防潮布，再來是底板，最後才是木地板。
(十四)如果要鋪【花崗石】地板，建議多上網看些資料，因為，【同一色澤的花崗石，其英文學名都相同】，因此容易比較。建議找【硬度較硬】、【含水量低】的石頭，日後比較不會有水紋。至於施工者的技術也很重要，你可以請廠商告訴你，他們曾經接過的案子，親自去他所說的地方查看，如果品質不錯，問一下是哪位師傅施工，要求比照辦理，日後品質自有保障。
(十五)如果主臥室空間夠大，建議做個【更衣室】，有人稱之為【衣帽間】，比衣櫃更好用。不論您買衣櫃或衣帽間，【功能】是很重要的。建議部份的抽屜能有一些小方格，放些小東西很實用(EX襪子、內褲、女生的小飾品如髮夾、胸針、男生的領帶夾)；先生如果領帶不少，有現成的【領帶掛勾】，一整排就可以掛上一、二十條，不占空間又容易收；長褲可以考慮用【褲抽】來整理，它可以製作成可拉動式的，要用時，將褲抽拉出來，選擇我們要的褲子，選完後推回去，保持美觀，非常實用，但每一格的間隔要大一點，否則不太好放。吊桿建議做成可拆缷式的，它通常可以做成上下兩層，萬一需要吊比較長的服飾，可以將下層拆掉，如此，長衣服就不會折到了。
(十六)如果要做【和室】，有人設計中間的泡茶桌是【電動】而且可以升降的，升起時有茶桌，主客人的腳還有地方放，不必屈膝盤坐，降下時和室打平，可以睡覺，一舉兩得。如果和室施作在一樓，請注意防潮，建議不要貼著地面施作，架高三、四十公分比較理想。建議準備一些【木炭】、【樟腦丸】之類的東西，在施工時就放在高架和室之下，再叫廠商做個可拆缷的門(可以做到兼顧美觀，不仔細看也看不出來的門)，日後要補充木炭，也比較方便。和室建議能有被櫃，平日可將寢具收好，要用時再拿出來，兼顧美觀與實用。
(十七)樓梯扶手，建議在轉折處儘量採圓形設計，不要有稜有角，以免孩子碰撞發生意外。(它天天都用得到，所以很重要)
(十八)冷氣應預留排水管線，才不致發生裝了冷氣還要再牽一條明管，就不雅觀了。
(十九)很多人都會在完工後做防盜鐵窗(通常是不鏽鋼材質)，記得要求包商在不鏽鋼鐵窗中加上鐵條(鋼筋條)(橫向或緃向總有一個方向可加)，否則，對方拿個大剪子就剪斷了。加了之後，除非小偷拿油壓剪，否則不易剪斷，小偷一看那麼不容易上手，就會知難而退了。
(二十)防盜系統有其必要，最好各樓層可以分開設定，您可以詢問相關的廠商，怎樣才可以符合自己的需求，建議防盜設施都做好後再遷入，比較安全。
(廿一)燈具的花費是筆不小的費用，什麼燈具實用美觀，見仁見智，多比價，一定不會錯。
(廿二)我的原則，美觀固然重要，但【實用性】、【功能性】更為重要，畢竟，家是自己的，將來要使用的人也是自家人，符合使用者的需求是最重要的。這一部份雖然很煩，但寧可事先苦一點，以後符合使用者的需求，不必改來改去，那麼一切的辛苦就值得了，買預售屋不就是圖個【一次OK】的理想嗎？
PART E工程進行時
(一)有空多去【監工】，表示我們很關心，工人比較不敢亂來。
(二)一個工程，全看【工地主任】的臉色，不可得罪，但該表示意見也不要放棄你的權利，有時略施小惠(EX買罐保力達B請他)，「奇檬子爽」，品質比較好。
(三)除工地主任外，另外三人也很重要：「板模」、「綁鐵」、「水電」的頭頭，也要和他們「博感情」，因為小弟都是聽工頭的，只要對他們好一點，品質就有保障。
(四)【想辦法】趕快找到你【未來的鄰居】，因為，彼此是【生命共同體】，趕快建立彼此的感情，日後好相處。在施工過程中，如果有事要向建商反應，【多人講話就大聲】，團結力量大，建商比較不敢忘了你們的存在。
(五)灌漿當日，最好有個人【監工】，才不會被建商偷灌水，灌漿前要先把垃圾撿乾淨，才不會影響品質。
(六)灌漿完隔天要澆水，如果可以的話，和未來的鄰居排個班，協助幫忙，比大部份的建商只是派個人把水管一開讓其任意流，要更有效率。
(七)要求建商放本設計圖(含土木及水電)在事務所，以利我們隨時查閱是否按圖施工。
(八)【務必】要求板模不可提前拆，樓層板最少十四天，牆最少兩三天，這是最基本的要求。
PART F完工交屋時
(一)所有【追加減】，請建商(通常是工地主任來做)【逐條列舉】，一一核對，不只對項目，也要對數量及單價(有些建商會在這裡動手腳，退錢的部份以多報少，加錢的部份以少報多)，最好在工程進行時先了解一下要加多少，最後結算時才不會吃虧。
(二)如果在合約中有ㄠ到什麼好處，都不要大肆宣揚，等到結算完畢，要付尾款時，再拿出合約，這樣才不會在追加減時，又被變相要了回去。
(三)房貸別以為非得由建商找不可，因為付錢的人是你，你有權指定到哪一家銀行貸款，最好交屋前一個月做點功課，找出對我們最有利的銀行來貸款，千萬別被建商牽著鼻子走。而且，日後換房貸銀行，是要多付一些規費的，除非利率差，大到某一程度才划算。所以，一開始就要多功課，多比較。
(三)交屋時一定要有：地契、房契、使照、所有房間的鑰匙、發票、所有電器設備的使用手冊、竣工圖、保固切結書…等。
(四)如果交屋後馬上要裝潢，通常會給一把大門鑰匙給裝潢師傅，矣裝潢後記得換掉它，以策安全。
(五)驗屋很重要，所有電燈開關都要測試一遍，所有插座也要插看看有沒有電(我都拿個小夜燈逐一測試)，所有水龍頭都要開開看有沒有水，所有缺點都要白紙黑字逐條紀錄，並要求建商改進。第二次複驗時，就依照紀錄逐一檢視是否改善。
(六)最好和建商講，留個幾萬元，待交屋後一兩個月再給，這段期間，就要趕快找缺點，要求建商改進。
(七)拿到產權後，記得馬上遷戶口，再立即去【稅捐處】辦理【房子】和【土地】的【自用住宅申請】，(土地和房子都要，不要只辦一種)請掌握時效，地價稅和房屋稅必須在開徵前兩個月提出申請，才能在當年就享受優惠，否則就得等到隔年才生效。其稅率相差五倍，趕快做，不要跟自己的荷包過不去。如果你有兩幢房子，建議戶口一人放一邊，只要兩幢房子合起來的土地面積不超過300平方公尺(約100坪)，雙邊都可以使用自用住宅稅率。但一定有【大人】的戶口設籍於此才行。
(八)交屋後，保固期未到前，發現什麼缺失，看到就記下來，在保固期限快到前，一次要求建商改進，否則過了保固期，叫修都是要花錢的。
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