2014年9月3日 星期三

【預售屋】別怕買預售屋

【預售屋】別怕買預售屋



案例一:

明光至某預售屋工地參觀,見該建案規劃不錯,在銷售小姐鼓吹下,當場付訂,並約定三天後簽約。明光回家後與家人討論,仔細一算才知道日後恐無法負擔高額房貸,隔天返回工地,要求退訂解約。

案例二:

志全買了一棟預售屋,期盼了很久終於交屋了,但卻發現權狀面積竟然比契約面積短少2坪,而且當初廣告上有的一些公共設施也不見了,屋內的衛浴品牌更是比當初工地樣品屋內的品牌差了一級。



案例三:

小莉一年前買在土城買了一棟預售屋,約定97年6月完工,但簽約迄今已年餘,卻不見工地有何動靜。


案例四:

凱元在朋友介紹下至某工地看屋,由於該案房屋售價較一般便宜,凱元決定購買,但簽訂買賣契約後,凱元聽人家說基地是工業用地,不能蓋住宅,凱元感覺受欺騙,找建商理論。


一、 購買預售屋的風險知多少

1. 預售屋買賣與成屋買賣有何不同?

預售屋買賣指的是當事人約定,由買受人以分期付款方式支付價金,出賣人於一定期限內將房屋興建完成並移轉所有權及將房屋交付予買受人的買賣契約。與成屋買賣不同的是,預售屋買賣於訂約時,買賣標的的房屋尚未動工,或者還在興建當中,後者的買賣標的,則是已取得使用執照的房屋,包括先建後售的新成屋與中古屋。



2. 預售屋買賣的交易風險

由於預售屋買賣從簽約到取得房屋所有權及交屋,通常須經過相當的期間,且於簽約時,消費者無法實際檢視房屋的內容,只能透過圖面、模型、樣品屋及售屋小姐的解說,瞭解所要購買房屋的大略情形,因此預售屋買賣較諸一般成屋買賣所要面臨的風險為大,例如施工期間建商倒閉,房屋未能繼續興建,或房屋遭建商的債權人查封,無法移轉登記給消費者,或建商將房屋一屋二賣,或興建完成的房屋,品質或屋況未與廣告相符,面積有誤差,所用的建材、設備與契約內容不符等等。所以,要減少預售屋買賣糾紛的第一步,就是要慎選建商及建案,找信譽佳、財務健全或有履約保證的個案購買;其次,於簽約時,應事先檢視契約的內容,並確切掌握所要購買房屋的狀況,謹慎簽約,並保留契約書及相關售屋資料作為日後產生爭議時處理的依據,如此才能買的放心,住的安心。



二、 簽約時應注意事項

1.找信譽佳、口碑好的建商,不僅履約有保障,也能確保施工及建材的品質,應避免向只推一案就解散公司的「一案建商」購屋。

2.簽約前應詳細瞭解契約的內容(購屋消費者享有至少五天之契約審閱期,且無須先付訂金),對有疑慮部分,要求建商說明。如有特別需求或建商額外答應的事項,例如贈品,應在合約書內訂明清楚。

3.保留所有簽約及購屋資料,包括售屋廣告、文宣,樣品屋建材設備拍照存證,作為日後發生爭議時的處理依據。

5.一旦付訂金,買賣契約即成立,要退訂應留意有無違約條款。

6.簽約前應要求建商出示房屋的建造執照、建築施工圖及土地使用證明,並確認所購買的房屋是否為非住宅區的工業住宅,有無涉及二次施工,或增建部份。

7.應問明清楚房屋的專有部分與共有部分,建物實際使用坪數、權狀坪數,應列明清楚主建物、附屬建物、共用部分的坪數,公共比例、公共設施的項目有哪些?使用權歸屬狀況如何,哪些部分屬約定專用。

8.如購買停車位,應問明屬法定停車位、增設停車位或獎勵停車位,產權登記方式為何,有無獨立所有權狀?停車位的規格與型式為何,是「平面式」或「機械式」,並註明其尺寸及淨高。

9.簽約後的變更設計(客變),應確認所要變更的內容以及追加減帳。開工後,可常去工地觀察施工情形,並拍照存證,如發現有施工不良情形,及時向建商反應改善。

10內政部版預售屋買賣契約書範本的一些重要條款:
(1) 廣告真實條款
(2) 面積誤差及價款找補條款
(3) 建材廠牌及規格限定條款
(4) 建築變更設計條款
(5) 完工期限條款
(6) 驗收及交屋條款
(7) 貸款約定條款
(8) 違約條款
(9) 住戶規約草約條款

三、 交屋時應注意事項

1. 房屋興建完成後,於建商通知交屋前,盡量至現場查看屋況,以利發現瑕疵,如有瑕疵,即應向建商反應修復。

2. 查看使用執照,並可向地政機關申請調閱「建物測量成果圖」,或要求建商出示竣工圖。可按圖索驥,查對房屋的方位、大小尺寸、房間配置等。

3. 調閱土地謄本及建物謄本,核對產權登記及房屋面積,停車位應實際測量大小。

4. 檢查建材設備是否與原訂契約、廣告內容相符,須親自使用檢查,建材、設備的品牌、規格、品質、數量、等級等,都必須一一比對好。

5. 在辦理交屋手續前,可要求先入內查看有無瑕疵,如果發現任何瑕疵,務必紀錄下來並通知建設公司人員,派人再檢查一次或要求限期修復,等一切都滿意後,再進行最後階段的結算相關事宜。

6. 建商的保固期限通常自交屋日起算。



四、 附錄

1. 停車位的種類

(1)法定停車位:
為依據法令按大樓樓地板面積一定比例設置的停車位。此類停車位依內政部80年9月的行政命令,僅能以公共設施方式登記,不得以主建物方式登記產權,但可另編建號,由買受法定停車位的區分所有權人共同持分,未購買車位的區分所有權人則無持分。此類法定停車位雖無法取得單獨所有權,但可透過分管協議的方式達到共有專用的效果。依公寓大廈管理條例第45條第2項規定:「公寓大廈之起造人或建築業者,不得將共用部分,包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」 即法定停車位除不得讓售給區分所有權人以外之人外,亦不得約定由區分所有權人以外的特定人專用。所以建商不得將此類停車位賣給非區分所有權人。

(2)增設停車位:
為上開依法應設置的停車位外,由建商自行增設的停車位。可以用公共設施或獨立產權方式登記,且可自由交易、買賣。

(3)獎勵停車位:
為依據法令由建商在法令所要求應設的停車位以外,另外增設停車位供公眾使用,政府則允許給予額外樓地板面積作為獎勵。這類停車位可以獨立登記產權,並得單獨買賣,沒有「法定停車位」不得移轉給區分所有權人以外之人之限制。依規定購買獎勵停車空間之所有權人必須提供給「公眾」使用,還必須負擔管理費用,產權移轉時也必須明確告知承接戶,但根據內政部84.10.3函令,所有權人也包括在「公眾」範圍內,因此「獎勵增設」停車空間無論由所有權人自行使用或供任何不特定人約定使用,均屬「供公眾使用」。

2. 工業住宅

(1) 意義:
俗稱的工業住宅,指的是建商在都市或非都市使用分區管制規則下,將屬於工業區或工業用地的土地規為供一般民眾居住使用的住宅。由於此類住宅位在工業區內,取地成本較低廉,所以售價較一般住宅建案便宜得多。

(2) 工業住宅的合法性:
依照都市計畫法及區域計畫法的規定,工業區或工業用地的土地或建物,以供工業使用為主,也就是在此類用地上所興建的建築物應限制作廠房、工廠、宿舍或倉庫等用途之用,並不得作一般住宅使用,所以,工業住宅為屬於違法使用廠房的住宅,須冒政府取締的風險。

(3) 購買工業住宅應注意事項:
購買工業住宅除了有違規使用的問題外,因建物本來是供工廠使用,所以鄰居如果要將鄰房當作工廠使用,也沒有反對的立場。再者,目前政府辦理的優惠房貸,必須建物所有權狀主要用途欄登載有「住宅」或「住」字樣,而因工業住宅是以「一般事務所」、「一般零售業」等名義申請建照,故無法辦理優惠房貸,應予注意。此外,目前政府已放寬工業住宅在水電、稅負上的規定,只要工業住宅是作為自用住宅房地使用,可以按自用住宅優惠稅率課徵房屋稅、地價稅及土增稅。

(4) 如何區別工業住宅與一般住宅:
建物登記謄本看其建物標示部的用途別,如為住宅或集合住宅,即為一般住宅;如用途書寫為工廠、廠房、倉庫、宿舍、一般事務所、一般商業設施,即屬工業住宅。另外,如果基地的土地使用分區為都市計畫區的工業區,或非都市計畫區的丁種建築用地,即為工業住宅。


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