2014年9月2日 星期二

【房產達人】專賣改裝套房 王派宏4年賺進千萬

【房產達人】專賣改裝套房 王派宏4年賺進千萬




67年次的王派宏,26歲時,為了賺更多的錢,硬著頭皮,辭去了月入9萬的高薪工作,和弟弟合資150萬元,毅然而然投入房地產業,第一次投資,就讓他淨賺38萬元,從此,一頭栽入房地產的世界裡,現在的他,靠著改裝套房再轉賣,短短4年期間,就讓30歲的他,擠身千萬身價的行列。



■先租後售 隨景氣調整方向

王派宏的投資方式,一開始是設定買後轉手,來賺取差價,不過當時房市不景氣,各項政策都在刺激購屋,因此貸款成數高,而且有寬限期與低利率,他發現買屋出租,不但可以收租金,更可以繳貸款,於是他開始在逢甲、中原大學商圈,買公寓來後投資套房,全盛時期他手上共有20層公寓,超過80間套房,每個月光是收租就超過20萬。

但是隨著景氣轉變,利率調升、貸款成數變低,每個月的租金,已經無法負擔成本,於是王派宏就改變策略,決定以最短的時間改裝套房後,再用比市值還低的價格,轉給想要靠收租賺錢的投資者。王派宏表示,景氣起起落落,所以投資,一定要隨著景氣的不同,而改變投資方式。


■買的時候就要賺 投報率12%

王派宏說想要賺錢,投報率一定要高,他設定在12~15%之間,也就是說,年租金12萬的房子,所有的成本一定要控制在100萬以內,才有賺頭,所以他的物件設定在15-25年的老舊公寓,殺價的空間會比較大。

設定在12%的原因在於,扣除改裝套房費用、家電家具與管理費用,最後大概剩下7~10%的利潤,為了穩定與保險起見,所以他在投資前,一定會計算投報率有無超過12%,如果沒有絕對不買。


■套房也有樣品屋 保證交屋時滿租

王派宏表示,為了讓房間能夠快速租出,進而提升房子的賣相,王派宏的套房也有“樣品屋”,他表示,如果每間都出租的話,若是有人要買房子,他就不法隨時讓人看屋,所以不管這間公寓改裝成多少間套房,他都會保留一空房,讓買家可以隨時看屋。

另外,為了讓買家相信跟他買屋會賺錢,他還保證,一定是滿租交屋,因為王派宏為了讓房間好出租,所以相當講究房間的品質,舉凡套房該有的都不會少,甚至主動過濾房客品質,而且服務超好,只要有房客有任何問題,立刻處理,甚至半夜替房客開鎖,也就是這樣貼心的服務,王派宏從不擔心租不出去,而這項交屋時的滿租保證,也讓買家更安心向他買屋,房價也可以談的比較高。


■掌握利潤控制 加入去化速度

王派宏說,他賣屋講究的是速度,而不是怕少賺,所以他設定每間房子賣出,只要賺30萬元,如果有多的,就跟替他賣屋的房仲對半分,假設成本120萬的房子,他打算賣150萬,如果房仲賣了170萬,他會在簽約完成後,私下給房仲10萬紅包。

也就是如此,房仲都特別努力幫他賣屋,久而久之,就會有超強業務出現,現在的王派宏現在根本不需要自己找買家,房仲都會主動幫他尋找,讓他在買屋賣屋上無往不利。王派宏也就是憑著隨時掌握市場的訊息,去調整投資方向,以及懂得控制利潤與加速資金與人脈的流通,讓王派宏接觸房地產才4年的時間,就已經擠入千萬身價的行列。


引用自 【網路地產王/姜宇凡/台北】



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