2014年9月3日 星期三

房地產不會泡沫化的秘密(上)

房地產不會泡沫化的秘密(上)


許多人擔心房地產泡沫化,許多人誇大房地產泡沫化,也有許多人拿房地產泡沫化作文章,去宣傳其所希望達到的個人目的,每個人都可以有自己的觀點和判斷,但投資人對於房地產會不會泡沫化?必須要能判斷,以下四點是能讓自己不受泡沫化干擾的重要知識:
















一、房地產當然不會泡沫化


房地產為什不會泡沫化呢?因為房地產具有最終財富的貯存功能!不論錢怎麼來,當每一個人有了錢之後,要貯存在什麼地方才是最安全的呢?

由歷史的經驗,貯存於「貨幣」,不論是貝殼、銅幣、白銀、黃金、金幣、英磅、美鈔……這些都曾是當時的主流貨幣,最後都失敗了!至於其他非主流的貨幣,歷史上多如過江之鯽,都早已消逝於歷史的洪流中,成為泡沫。

因為無法長期穩定的具有保值功能,所以人們從經驗中發現,用「貨幣」貯存財富並不是一種好的辦法,尤其是近年來,各個主要貨幣發行國家不斷地狂印鈔票,使得各種貨幣競相貶值,再加上有些貨幣發行的國家已出現了倒閉風險,所以再一次的教育了投資人,以貨幣做為貯存財富的方法十分危險且不智。

當貨幣失去了財富貯存的功能,還有什麼可以取代呢?國家或是企業發行的債券嗎?隨著國際性經濟的不振,各國政府的財政風險已不斷提高,很多債券可能在不久的將來都會成為壁紙,這對財富貯存標的的基本需要──長期且穩定的保持其價值,顯然無法滿足,所以也出局了。

 企業所發行的股票和基金呢?風險就更高了,目前還很少有企業股票和基金有歷經超過200年的考驗,仍然屹立於世界金融市場,還可以被大多數的投資人認同,可以成為財富的貯存標的。尤其是本世紀初的全球性金融海嘯發生之後,對於金融機關,尤其是銀行的「信用」已被摧毀,沒有人再相信銀行不會倒、金融機構不會倒,所以銀行也出局了,銀行發行的股票和基金也同時出局。

 看似不會倒的保險公司呢?也由日本和美國保險公司的倒閉經驗,人們也了解了,保險公司也是不保險的,更不要說台灣的各種保險,如健保、勞保、勞退保,每一個都使得保險人戰戰兢兢,活在可能倒閉的陰影中,顯然保險也不能成為財富的最後貯存所!

也有人將財富貯存於藝術品、古玩和奇珍異物,但這些標的做為投資的標的尚可,但作為財富的最終貯存所,在變現性、流通性、保值性和保存性各方面都距離尚遠。尤其是目前許多政府又正計畫將藝術品的交易列為追稅和資金的對象。

 當上述這些一般人以為可以貯存財富的標的紛紛出局後,還有什麼東西可以成為財富的貯存所呢?只剩房地產了!這就像當金融海嘯發生後,世界上各種貨幣都貶值,風險都極大時,只剩一個美鈔,不但可以持續大量印鈔,價值還不會減低,為因何在?只是因為它佔據了「世界最主要流通和儲備貨幣」的位置,不是因為美鈔好,而是他相對於別的貨幣好,幾乎所有的國家都不希望他差,所以美鈔就不會差!

房地產也是如此,不是因為房地產有什麼了不起,只是因為他佔據了「世界最主要財富貯存所」的位置,他真的好不好已不重要,重要的是所有人都不希望他不好,他就不會不好,所以房地產為什麼不會泡沫化?不是因為他不會泡沫化,而是在其他所有的財富貯存標的沒有泡沫化之前,他不會泡沫化。

 很多人不了解房地產的本質,常以瞎子摸象的方式各持己見,判斷房地產會泡沫化,這就像美國金融海嘯時,幾乎所有分析師都預測美金一定會貶值,美金一定會泡沫化一樣,後來都失準!不是他們學識不夠,而是因為他們都不瞭解房地產,尤其不了解房地產在財富貯存市場中的地位。

二、房地產不保證不會賠錢


如果投資人聽到了房地產不會泡沫化,就矇起眼睛,隨便去買房地產是否正確呢?錯了,房地產不會泡沫化並不代表你所買的房地產不會賠錢,房地產價值仍然要受到市場供需和政策制度的影響。

所以房地產的保值性仍然具有相對性,而非絕對性!投資房地產還是要購買貯存財富功能相對較強的房地產。舉例來說,房地產在人多的地方其價值必然優於人少的地方,但投資人如果一定要在人少的地方購屋,賠錢的風險自然大。

這裡必須先說明一個觀點,具有保值性和賠錢是兩件事,例如購買土地可以保值,是保證如果持有50年後一定會比現在更值錢,但並不保證今年買,明年賣一定不會賠錢,因為會造成賠錢的因素甚多,例如購買時的價格、產品的型態、產品的區位……都會影響賠錢與否,但房地產保值性所講的重點則是,不論你買的多麼貴,50年後都一定不會後悔,所以千萬不要將保值性和賠錢搞混了!

以中國大陸為例,例如鄂爾多斯、營口都被人們說已有「鬼城」情況出現,意思是已有嚴重的供過於求,目前沒人去住,就說房地產已泡沫化,認為現在購買鄂爾多斯和營口的房地產一定會賠錢!

現在購買是否真會賠錢?也不一定!最好的例子是美國的底特律,市政府都破產了,房地產也非常不好了,可是還有很多人衝進去買房屋,原因為何?不好的區位、不好的時機,價格必然低,以低價購買、高價賣出仍然可賺錢;也有投資人判斷,以低價購買,即使再跌價賠錢風險也有限……這些判斷賺賠的行為都是「投資行為」,和房地產是否會泡沫化無關。

如還分不清楚,就可以想想當台灣退出聯合國時,或是SARS時,當時房價大跌,可是當時勇敢的購買者後來都賺到了很大的利潤,這才是房地產具有保值性的真正威力。

外行人每天都希望別人不要炒作房地產,不要短期買賣房地產,只因其眼界和思維只能停留在「短期買賣就是炒作、價格高就是泡沫」的層次,卻忽略了房地產的保值性,和不會泡沫化的特性,所以,各種打房政策自然是錯誤百出與無法達到目的。

如果短期買賣就是「炒作」,如果價格高就是「泡沫」,可以比較的例子是股票買賣,為什麼不禁止和打擊呢?證管會目前反而還大幅度開放當日沖銷,積極鼓勵短期買賣,日日期盼股價高昇,和交易量增大……是什麼道理呢?

文/基泰建設總經理馮先勉博士





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