2014年9月2日 星期二

[居家裝潢]深入剖析老屋裝修預算

[居家裝潢]深入剖析老屋裝修預算


無論是新成屋還是老屋裝修,對現在的消費者來說,預算都會是主要的考量。然而兩者最大的不同點是:現在建商推出的新屋,幾乎生活所需的基本項目都已經一應俱全,買些簡單傢俱;就算直接入住也沒問題。老屋的改造工程相較之下講究許多,但是透過富億設計的深入剖析,您會發現找對專家協助,想為老屋重新裝修一點也不必傷腦筋。

一般來說中古屋的裝修,屋齡的高低對將來預算的分配,影響非常直接。屋齡大致以10年為一個級距,屋齡越高;所需更新、強化的各種基礎工程越多,但對於真實屋況的判斷,光以表面的目視並不正確,應該從屋子的內外每個環節詳細檢查,才能真正揪出必須改善的缺失。






評估老屋的翻修價值

仔細觀察不難發現,進行老屋翻修地點,多半還是以座落增值潛力強、地段好的都會區,生活、交通機能佳的老屋為主。以大台北縣市為例;考量地段增值性的誘因,加上同一地區新舊屋價差大,公設也少,符合這些條件的老屋才有翻新的價值。
否則若是在其它縣市,在人工成本、材料成本都居高不下的情況下,購買新屋往往比翻修舊屋更經濟。
另外,屋主本身的狀況也必須納入評估。是原有舊屋還是換屋?投資還是自住?居住成員如何?準備要住多久?(這關係到一些深層的管路、水電是否更新),如果要再生使用舊的空間軟硬體,是否與未來規劃後的住宅風格能相互搭配?這些都是必須要深入思考的條列項目。

如何作好合理的預算分配

針對老屋裝修後的長久使用性,強調硬體優於軟體,畢竟基礎工程的穩定性足夠了,軟體的佈置擺飾才有意義。如何作好合理的預算分配,經驗豐富的資深設計師為讀者歸納出以下建議:

Point1

 屋齡超過10年以上的老屋,廚房及浴室的設備多已不敷使用,如果全數更新,同時要求一定的品味與品質,建議連同冷氣工程,花費最少佔總預算的25%比較恰當。

Point2

 目前市售建材的選擇非常多,但價格差距也可能很大,以木地板為例,光是海島型地板因質感與工法的同,每坪就有好幾千元的價差,若沒有對品質或質感有特殊要求,一般是佔總預算的10%。

Point3 

傢具、傢飾及燈具等軟件配置,對空間整體風格有很直接的影響,其中的燈光設計門檻較低卻效果最好,若預算真的有限,建議最少也要預留10%的佈置費用,才能真正達到接近完美的整體效果。

Point4 

木作工程一向佔裝修總預算的絕對多數,裝修的目的主要在滿足收納、造型等機能需求,最少也要總佔預算的30%,要是預算有限,基礎及設備工程還是優先花費,木作則視狀況彈性調整,日後再補強也無妨。

Point5 

基礎工程最重要,尤其是屋齡較久的房子,基礎工程是千萬不能省,因為這關係到居家安全,拆除、水電、泥作、鋁門窗的更換都很重要,缺一不可,在規劃預算時,最少得佔總預算的25%-30%。

Point6 

老屋裝修費用取決於屋齡、屋況,並無一定的金額模式,裝修費用的比例,取決於裝修計畫的講究程度,一般來說建議裝潢預算,可以房屋總價的20%-30%來作為基準值。 

Point7 局部修繕工程的行情價格

◎抓漏工程費用較難評估,因有室內滲水,外牆滲水,管路滲水等等不同狀況,修繕方式與費用也不同。 
◎給水管路更換,每口約費用約NT.2500-3000元。
◎插座電源每組含工料約1000元上下。
◎單一迴路開關,更換或裝置費用每組含工料大約NT.3500元 。
◎水電與泥作工程以工作天數計價,一般工人一天工資費用約為NT.2,000元上下,經驗豐富的師傅價格較高,大概約在NT.2500-3000上下。




淺談老屋裝修常見的迷思

1.老屋翻修大致說來一定比新房子花費的多,如果遇到低價競爭,就要小心後續的品質得不到保障。新屋裝潢費因不須更新建物管線等硬體,花費會較老屋少,但老屋翻新的裝修費若自己發包成本約低10-30%不等;若是想請設計師規劃設計,則可省下其他麻煩,如設計諮詢、工程順序、工法協調,工程保固等等的附加服務。
2.屋齡超過10年甚至更高的老屋,廚房及浴室的設備多已老舊,如果廚具及衛浴設備都得更新,國產及進口的價差可以達數十倍,其它材質的等級差距也很大,以木地板為例,光海島型地板每坪就差了好幾千元,規格不同,價差也不同,國內木地板的水準已大有提昇,考慮良質國產品也不失為刺激國內經濟的好方法。
3.購製老屋前先收集相關資訊,了解目前房市行情,一併預估購屋與裝潢費用,同一地段也許相較於新屋房價便宜,但裝修費用就較高,須考量日後若須脫手的增值、保值空間,合理分配裝修預算,才能正確投資並創造合理價值。
4.裝修只要動到泥作、隔間花費自然就大,無論是仲介公司或自售,若有漏水、壁癌等問題,可要求賣方先行處理或從購屋款扣除整修費用。另外,裝修前先了解裝修項目,如拆除、保護、泥作、水電、等各項基礎工程項目,包括設計費與監工費也都是必要支出。因屋況及格局需求不同,所進行的花費也就不盡相同,加上施工細膩度及材質的選擇,價格也不一樣,因此先了解工程行情即可預估出大概的花費。裝修預算須包含硬體規劃與軟體佈置,除了空間配置,還包含傢具、空調、家電甚至傢飾品等,才能重新打造符合時勢所趨的完美住宅。
5.正視屋況隱藏的瑕疵。許多老屋乍看之下屋況不錯,但經過仔細勘查後;才發現諸如地面不平、陽台底部滲水、管道間沒有完全封閉、以及一些地方龜裂、壁癌,管線分配不平均等問題,而這些瑕疵多半都是要專業人員詳細檢查才能發現。
6.老屋翻修有大半的預算是花在基礎工程上,雖然看不到;但一定要以基礎工程為優先,而且不能敷衍,有些不良業者會以美美的外觀欺瞞消費者以壓低預算,最後苦果還是得屋主自嚐,所以還是要慎選有口碑的設計公司,千萬不要貪小便宜。


 


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